Chiamaci:
Vi siete mai chiesti quali sono i poteri, i doveri e le responsabilità di un amministratore di condominio? Fino a che punto può spingersi per garantire i diritti dei condomini? Ecco per voi una breve guida.
Il rapporto tra l’amministratore, l’assemblea dei condòmini e i singoli condòmini risulta regolato dalle norme del codice civile di cui al Libro III, titolo VII, capo II “Del condominio negli edifici” (artt. 1117 – 1139) e, in mancanza di specifica regolamentazione, dalle norme di cui al Libro III, titolo VII, capo I “Della comunione“, per esplicito richiamato operato dall’art. 1139 c.c. “Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale“, oltre che, in via più residuale, dalle norme sul mandato (artt. 1703-1741).
La maggior parte dei doveri (obblighi) dell’amministratore si ritrova negli artt. 1129 e 1130 c.c., pertanto, l’amministratore deve:
1)Eseguire le deliberazioni dell’assemblea
Ossia convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio, essendo quindi tenuto a porre in essere la volontà assembleare normalmente espressa nelle deliberazioni. Allo stesso modo è tenuto a far rispettare il regolamento condominiale, se esistente.
E’ bene ricordare che il regolamento è obbligatorio in presenza di un numero di condòmini superiore a dieci. Il regolamento,in nessun caso può disporre limitazioni al diritto di proprietàdei singoli condomini, essendo questi sanciti nei rispettivi atti di acquisiti ovvero derogare ai criteri legali di ripartizione di spesa, salvo non ci si trovi al cospetto di un regolamento di origine contrattuale o di natura assembleare, approvato però dall’unanimità dei partecipanti al condominio. In caso di inosservanza del regolamento, l’amministratore può sanzionare il responsabile con il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800; la somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie (art. 70 disp. att. c.c.).
2) Disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini.
Questa è la funzione tipica dell’amministratore che, per ruolo istituzionale, ha il dovere di consentire indistintamente a tutti i condòmini di godere nella migliore maniera possibile dei beni comuni, disciplinandone in tal senso l’utilizzo. E’ bene specificare che sono considerate parti comuni tutte quelle necessarie all’uso comune e funzionali ai servizi in comune. Le parti comuni si suddividono in tre categorie:
struttura dell’edificio: come il suolo, le fondamenta, il tetto, le scale, etc…
locali adibiti ai servizi in comune: come la portineria o – dove presente – la zona lavanderia;
le opere destinate all’uso comune: ascensore, pozzo, impianto a gas, etc…
Essendo l’amministratore il custode per eccellenza di questi beni, i condòmini che si ritenessero danneggiati dall’operato dell’amministratore, per violazione del suo generale potere di salvaguardia e conservazione della cosa comune, ben potrebbero agire nei confronti dello stesso per responsabilità da fatto illecito, derivante dalla violazione dei doveri di custodia. L’atto in questione dovrà avere la forma dell’atto di citazione, il giudizio, pertanto, seguirà i dettami del rito ordinario e vedrà quale legittimato attivo il condomino o i condòmini che si riterranno lesi dalla condotta omissiva dell’amministratore, il quale sarà l’unico legittimato passivo del giudizio.
3) Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
Ai sensi dell’art. 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Dette spese, sono strettamente correlate ed emergono dal rendiconto condominiale di cui all’art. 1130 – bis c.c., nel quale sono indicate le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve. Per la riscossione dei contributi in base allo statpdi ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi (art. 63, co. I, disp. att. c.c.).
Bisogna inoltre far presente che l’amministratore è certamente responsabile nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari.
L’amministratore, infatti, potrebbe andare incontro a tre tipi di responsabilità:
Responsabilità civile, la quale a sua volta può essere di natura contrattuale(quando l’amministratore agisce senza quelle cautele che il contratto gli impone, avendo violato la diligenza del buon padre di famiglia) ed extracontrattuale(quando la violazione non deriva da un contratto preesistente tra l’amministratore ed il condominio (mandato) ma da una violazione diretta della legge, sanzionata dall’articolo 2043 del Codice Civile)
Responsabilità penale, la quale prevede che se dall’azione o dall’omissione dell’amministratore, deriva un evento che lede o mette in pericolo quegli interessi tutelati dalla norma penale, l’amministratore deve subire la sanzione prevista dall’Ordinamento. La responsabilità penale, infatti, è sempre personale, e gli obblighi che da questa derivano fanno capo al soggetto direttamente, a prescindere dalle determinazioni del mandante.
Responsabilità amministrativa, che si ha quando la violazione delle norme attuata dall’amministratore non riguarda norme penali, ma norme amministrative, ossia norme attuate al fine di tutelare il funzionamento dello stato, quale Pubblica amministrazione. Anche in questo caso l’amministratore risponde personalmente delle responsabilità che derivano dal suo agire, sanzioni che si realizzano in un versamento di una somma di denaro e interessi a titolo di riparazione di quanto violato.
Questi sono solo alcuni e tra i più importanti compiti dell’amministratore di condominio. Per saperne di più vieni a trovarci a Torre del Greco, in via G.Marconi 54. Ti aspettiamo!
