Affitto in nero: sanzioni

Col termine “affitto in nero” ci si riferisce, in particolare, sia alle ipotesi in cui – oralmente o per iscritto – si conviene di concedere in godimento un bene immobile a fronte del pagamento di un prezzo mascherando il vincolo sotto forma di “comodato”, sia quella diversa ipotesi in cui viene esternalizzato un canone di locazione in misura inferiore rispetto a quanto effettivamente percetto. La piaga dell’affitto in nero, considerate le conseguenze elusive ad essa connesse, ha indotto il Legislatore del 2005 a introdurre una specifica riforma alla legge 431/98, consistente nella nullità dei contratti di locazione non registrati e nella previsione di una disciplina sanzionatoria

Le sanzioni differiscono a seconda:

• deltipo di violazione,   
• delle modalità con cui essa viene realizzata, 
• dellaconnivenza o meno del conduttore alla decisione del proprietario.

Ove entrambe le parti abbiano stabilito di concludere un accordo verbale o, comunque, di non procedere alla registrazione del contratto entrambe le parti in gioco ne saranno interessate; se invece la mancata registrazione sia stata una scelta del solo proprietario e non anche dell’inquilino, sarà il proprietario a doverne rispondere.

Nel primo caso, il contratto sarà quindi nullo per entrambe le parti. Il proprietario potrà quindi ottenere il rilascio dell’immobile, che risulta occupato senza alcun titolo; il conduttore, invece, potrà solo chiedere la restituzione parziale delle somme corrisposte, rispetto al canone concordato, tenuto anche conto del godimento dell’immobile.
Nel secondo caso evidenzia la Cassazione (ordinanza 5794 del 28 febbraio 2019) aver il contratto valore solo per il locatore (il proprietario) e non per il locatario (l’inquilino), che può anche disattenderlo, lasciando l’immobile in qualsiasi momento senza dover inviar disdetta, così come può smettere di versare l’importo concordato, senza rischiare di subire né lo sfratto, né una ingiunzione.
Sotto l’aspetto fiscale, l’Agenzia delle Entrate può procedere nei confronti del proprietario, tassando i redditi percepiti e applicando sanzioni sulla base degli accertamenti nei confronti del solo proprietario o di entrambe le parti.

La disciplina fiscale prevede diversi regimi sanzionatori a seconda delle condotte tenute, tra le quali possono in particolare individuarsi:

• la mancata registrazione del contratto di affitto, che determina la responsabilità solidale di locatore e locatario nel pagamento di imposte, interessi e sanzioni: queste ultime variano dal60 al 120 % dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone di locazione nella dichiarazione dei redditi e dal 90 al 180% ove sia dichiarato un canone di locazione in misura inferiore a rispetto a quanto effettivamente percepito;
• in ipotesi di omesso versamento Irpef sui canoni di locazione ricevutiil responsabile è il locatore. In tal caso il proprietario di casa è soggetto ad accertamento sino a cinque anni dopo dalla omessa dichiarazione;
• laddove anche l’inquilino abbia concorso con il proprietario di casa, questi è corresponsabile per l’evasione dell’imposta di registro e l’Agenzia delle Entrate può richiederne il pagamento notificando una cartella esattoriale.

Le parti possono evitare di incorrere nelle sanzioni pecuniarie con la registrazione tardiva (che vedremo dettagliatamente nel prossimo paragrafo) del contratto di locazione.
Ciò porta ad una applicazione delle imposte in misura ridotta attraverso lo strumento del ravvedimento operoso. In particolare la sanzione applicabile varia:

• dal 6% oltre interessi di morae imposta dovuta nel caso di ravvedimento eseguito nei 30 giorni di ritardo sino al 20% oltre interessi di mora e imposta dovuta se il ravvedimento operoso avviene con oltre due anni di ritardo;
• se il contribuente regolarizza la sua posizione dopo la constatazione della violazione, la sanzione è pari al 24% più interessi di mora e imposta omessa

È ammissibile procedere alla registrazione tardiva del contratto di locazione con il ravvedimento operoso.  Vediamo nel dettaglio quali sono le sanzioni al riguardo.

Se il ravvedimento si verifica:

• con 30 giorni di ritardola sanzione prevista è pari al 6%, più interessi di mora e imposta dovuta;
• con 90 giorni di ritardola sanzione prevista è pari al 12%, più interessi di mora e imposta dovuta
• con 1 anno di ritardola sanzione prevista è pari al 15%, più interessi di mora e imposta dovuta;
• oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardola sanzione è pari al 17,14%, più interessi di mora e imposta dovuta;
• oltre 2 anni di ritardola sanzione è pari al 20%, più interessi di mora e imposta dovuta;    
• la sanzione è pari al 24%, più interessi di mora e imposta omessa qualora il contribuente procede con il regolarizzare la sua posizione dopo la constatazione della violazione.
  Se un affitto è registrato o meno, è constatabile dall’Agenzia dell’Entrate mediante la consultazione dei propri archivi.  La disputa non è tanto palesare se l’affitto è in nero o meno, ma se vi è effettivamente un contratto di locazione.

Una volta provata l’esistenza del rapporto giuridico tra locatore e conduttore, l’accertamento fiscale sorge in automatico se non risulta che il contratto è stato “dichiarato”.

La denuncia del contratto in nero da parte dell’inquilino all’Agenzia dell’Entrate comporta:

• l’emissione nei confronti del proprietario dell’immobile di un avviso di accertamentofiscale concernente la richiesta di maggiore imposta Irpef per i canoni percepiti ma non dichiarati.

Tale accertamento si può avviare su un’unica prova: la dichiarazione del conduttore. La “denuncia” dell’inquilino, dunque, fa scaturire da solo l’accertamento fiscale.