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Procedura per le aste giudiziarie: come presentare un’offerta. Quali sono i rischi di comprare una casa all’asta?
Comprare casa all’asta è sicuramente un vantaggio in termini di prezzo. Bisogna però saper scegliere perché non tutto è oro ciò che luccica. Spesso infatti si tratta di immobili fatiscenti, abbandonati da diversi anni proprio per via dei tempi dettati dalla procedura immobiliare; quando invece sono abitati, la stessa presenza del debitore all’interno potrebbe costituire un problema. C’è poi il problema dei debiti pendenti con il condominio: anche infatti per chi compra all’asta giudiziaria vale la regola della responsabilità solidale con il precedente titolare dell’immobile per le quote da questi non versate nell’anno del trasferimento della proprietà e in quello precedente.
Per poter superare questi scogli è opportuno acquisire la consulenza di un professionista (come un notaio o un avvocato) che sapranno consigliare i comportamenti più prudenti. Qui di seguito ci occuperemo invece di spiegare come comprare casa all’asta, illustrando i vari passaggi che compongono tale procedura.
Dove cercare casa all’asta
Tutte le vendite immobiliari all’asta devono essere “pubbliche”, devono cioè essere pubblicizzate. Circa le modalità di tale pubblicità queste possono variare in base a quanto deciso dal giudice dell’esecuzione. In alcuni casi, gli annunci sono pubblicati sui principali quotidiani nazionali o locali, in apposite pagine a ciò dedicate. A volte è possibile cercare sui siti dei singoli Tribunali e anche su decine di siti specializzati. È poi possibile fare una ricerca sul portale delle vendite pubbliche del ministero della Giustizia (https://pvp.giustizia.it) che sta diventando il collettore delle aste di tutti Tribunali.
Cosa guardare prima di partecipare a un’asta immobiliare
Oltre chiaramente all’immobile, la prima cosa da guardare prima di partecipare a un’asta immobiliare è la perizia che si trova depositata agli atti del procedimento esecutivo. Essa riporta lo stato dell’immobile e la sua situazione catastale e urbanistica, il valore commerciale, la planimetria, l’eventuale presenza di abusi edilizi, la classe energetica, la presenza di pericolo di rovina o crollo, ecc.
Nella perizia viene poi fornita una descrizione fedele del fabbricato in cui si trova l’appartamento sottoposto all’asta.
Come vedere la casa all’asta
Per ogni procedura immobiliare il giudice nomina un custode giudiziario le cui generalità e recapiti sono di solito pubblicati insieme all’avviso di vendita. È lui il soggetto che gestisce materialmente l’immobile se questo non è occupato dal proprietario. Ed è a lui che ci si deve rivolgere se si vuol vedere la casa prima di partecipare all’asta. Telefonandogli è possibile prendere un appuntamento per una visita di persona.
Come partecipare all’asta immobiliare
Le modalità di partecipazione all’asta sono di solito indicate nel decreto di vendita del giudice che viene pubblicato online insieme all’avviso di vendita.
Nel caso di asta tradizionale, che si svolgerà di persona nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso, occorre presentare – presso la cancelleria del tribunale ove si svolge la procedura immobiliare – un’offerta.
L’offerta va depositata in busta chiusa (una normale busta acquistabile presso qualsiasi cartoleria). La busta deve contenere:
- un assegno circolare con la cauzione (di norma il 10% della base d’asta),
- la fotocopia del proprio documento di identità e il codice fiscale,
- eventuali ulteriori documenti richiesti dal bando.
L’offerta non deve essere inferiore di oltre il 25% rispetto alla base d’asta indicata nel decreto di vendita (pertanto, se un immobile viene battuto a 100mila euro, l’offerta non può essere al di sotto di 75mila euro).
All’apertura delle buste, non vince automaticamente l’offerta più alta ma sono permessi rilanci al rialzo da parte dei partecipanti finché il giudice non dichiara chiusa l’asta. Naturalmente, nell’ipotesi in cui l’offerta dovesse essere scartata, l’offerente recupera l’assegno che aveva messo nella busta.
Se invece c’è una sola offerta, l’immobile viene aggiudicato subito qualora il prezzo sia pari o superiore a quello d’asta, mentre se inferiore il giudice potrebbe convocare un’altra seduta.
Quindi, facendo un’offerta con lo stesso prezzo della base d’asta o un prezzo superiore ci si pone in una condizione di vantaggio per l’ottenimento del bene se non ci sono altri offerenti.
Se si vince l’asta, si deve saldare il residuo importo. Dopo qualche settimana il giudice firma il decreto di trasferimento: è da questo momento che l’aggiudicatario diventa proprietario del bene e si ha il passaggio di proprietà, che non richiede il passaggio ulteriore da un notaio.
Come partecipare alle aste online
Esistono anche le aste telematiche. In questo caso occorre registrarsi al portale che gestisce il procedimento. Quando si trova un immobile interessante e si decide di proporre un’offerta, la cauzione andrà versata in anticipo con bonifico e anche l’invio dei documenti personali si farà a distanza.
L’asta può essere “sincrona” (i partecipanti effettuano gli eventuali rilanci in diretta nel giorno e ora stabiliti dal giudice), “asincrona” (si rilancia in un arco temporale di alcuni giorni, non in simultanea) oppure mista. Ovviamente anche nel caso dell’asta telematica è bene visitare prima l’immobile di persona.
Quali sono i rischi di comprare una casa all’asta?
Come anticipato in apertura, i due principali rischi di acquistare case all’asta sono costituiti dalle condizioni degli immobili (che spesso richiedono una profonda ristrutturazione) e dall’eventuale presenza del debitore esecutato. Tuttavia, potrebbero configurarsi ulteriori problematiche come ad esempio difformità urbanistiche e catastali che vanno sanate a spese dell’acquirente.
Quanto allo sfratto del precedente proprietario, questo potrebbe richiedere diverso tempo. Si tenga innanzitutto conto che la legge gli consente di restare nell’appartamento fino al decreto di trasferimento. Se non se ne va “con le buone” bisogna ricorrere all’esecuzione forzata: il custode può far liberare l’appartamento decorsi 60 giorni e non oltre i 120 giorni dall’istanza del nuovo proprietario.
Tratto da: laleggepertutti
