Cos’è il diritto di prelazione?

Il termine prelazione significa preferenza, pertanto il diritto di prelazione è quel diritto di colui che per legge o per contratto è titolare di una posizione di preferenza di fronte ad una particolare situazione giuridica. Prelazionario viene chiamato il soggetto a favore del quale e statuita o pattuita la prelazione.
Il fatto che esista una clausola di prelazione non comporta la necessità di concludere un negozio giuridico, infatti, il concedente è libero di stipulare o meno il contratto, ma nel momento in cui prende la decisione di stipularlo potrà essere vincolato, nella scelta del contraente, dal diritto di prelazione.
Inoltre, il diritto di prelazione comporta l’obbligo della denuntiatio, in virtù del quale il concedente deve obbligatoriamente, comunicare al prelazionario la volontà di portare a termine il contratto, insieme alle condizioni ed al termine per l’esecuzione della prelazione. Nel caso di omissione della suddetta comunicazione il titolare del diritto di prelazione potrà agire nei modi previsti dalla legge, al fine di far valere il proprio diritto.

La prelazione può essere di due tipi:

• Volontaria, quando in forza di un accordo un soggetto si impegna con un altro a preferirlo, a parità di condizioni, rispetto ad altri nella stipula di un determinato contratto;
• Legale, quando è la legge che prevede che nella stipula di uno specifico contratto, un soggetto deve preferire una persona rispetto ad altre.

La prelazione è volontaria quindi, quando è espressamente prevista dalle parti, in tal caso si ha il cosiddetto patto di prelazione, ossia un accordo attraverso il quale le parti si impegnano a preferire una persona ad altre nel momento in cui si procede alla vendita di uno specifico bene. Tale patto potrà essere incluso nella stipula del contratto principale, oppure potrà essere inserito con un contratto diverso, esso vincolerà esclusivamente le parti. Pertanto, nel caso in cui colui che si è obbligato con l’accordo sarà inadempiente e concluderà il contratto con un terzo, escludendo così il prelazionario, il contratto sarà comunque valido ed efficace, quest’ultimo non potrà invalidarlo ma potrà chiedere il risarcimento del danno.
Si parla invece di prelazione legale quando è espressamente prevista dalla legge, e in caso di mancato rispetto del diritto di prelazione, l’avente diritto potrà procedere legalmente. Le forme di prelazione legale sono diverse vediamo, di seguito, le più importanti.

La prelazione ereditaria è una delle forme tipiche di prelazione legale, essa è riconosciuta ai coeredi che si trovano in condizione di comunione ereditaria. Nel caso di specie se uno dei coeredi vuole cedere la propria quota o una parte di essa è obbligato a comunicare la sua intenzione agli altri coeredi, indicando anche il prezzo . Questi ultimi hanno due mesi per decidere se accettare o meno la proposta di vendita, nel caso in cui accettano la vendita, compreranno la quota quali titolari del diritto di prelazione, se al contrario non accettano, la quota potrà essere venduta ad un terzo estraneo. Se il coerede procede direttamente alla vendita ad un terzo, omettendo di comunicarlo agli altri coeredi, si considera violato il diritto di prelazione legale, quindi gli altri coeredi potranno far valere il retratto successorio previsto dall’articolo 732 c.c.

La prelazione agraria rappresenta il diritto di essere preferiti in fase di acquisto di un terreno agricolo rispetto ad altri compratori. Il diritto in questione è garantito dalla legge n.590/1965 ( Disposizione per lo sviluppo delle proprietà agricole) e ha il fine di favorire lo sviluppo dell’agricoltura garantendo la continuità del lavoro di chi sta coltivando un fondo come affittuario. Quest’ultimo potrà pertanto, proseguire la propria attività agricola diventando proprietario del fondo. Il diritto di prelazione agraria spetta prima di tutto al coltivatore diretto che coltiva il terreno, oggetto della vendita, da almeno due anni.

La prelazione urbana spetta a chi ha in locazione un immobile urbano, in tale contesto bisogna distinguere tra immobili adibiti ad uso commerciali e immobili adibiti ad uso abitativo:

• In caso di immobili ad uso commerciale(L. 392/1978 Disciplina delle locazioni degli immobili urbani) il diritto di prelazione in capo al locatario sta nell’opportunità di tutelare l’avviamento di un’attività commerciale. In tale circostanza, la legge prevede che se il proprietario dell’immobile commerciale intende venderlo dovrà comunicare al conduttore tale volontà, e quest’ultimo potrà esercitare il proprio diritto entro 30 giorni dalla suddetta comunicazione, informando il proprietario riguardo la sua volontà di acquistare l’immobile;
• In caso di immobili urbani ad uso abitativo (431/1998) la legge stabilisce che qualora il locatore intenda vendere l’immobile locato, il conduttore ha il diritto di prelazione sull’acquisto dello stesso. In ragione di ciò l’inquilino deve essere preferito nella vendita, a parità di condizioni, rispetto ad altri soggetti. Nel caso in cui il proprietario non comunica la sua intenzione di vendere al conduttore e vende direttamente ad un terzo soggetto, l’inquilino, entro 6 mesi dalla data di trascrizione del rogito, potrà esercitare il diritto di riscatto, riscattando cioè l’immobile dall’acquirente o da altri aventi causa.

In alcuni casi poi, la legge prevede un preciso ordine per soddisfare i crediti, tali casi rappresentano le cause legittime di prelazione e sono:

• Il privilegio, si ha quando si riconosce la prelazione in capo ad alcuni creditori, privilegiati, in base alla natura del proprio credito;
• Pegno, quando la prelazione riguarda un diritto reale di garanziaavente ad oggetto beni mobili o immobili, e consente al creditore di poter vendere coattivamente la cosa ricevuta in pegno per soddisfare il suo credito;
• Ipoteca, quando la prelazione consiste in un diritto reale di garanzia avente ad oggetto beni mobili o immobili, beni immobili registrati e rendite dello stato. In questo caso il creditore, titolare della prestazione, potrà far espropriare il bene sul quale esiste l’ipoteca ed ha il diritto di essere preferito ad altri sul ricavato dell’espropriazione.

Il titolare del diritto di prelazione ha il diritto di rinunciarvi (con o senza corrispettivo), la rinuncia può consistere:

• nella non accettazione della proposta di vendita, ne consegue la perdita di ogni beneficio ivi incluso il diritto di riscatto;
• Nell’omesso esercizio della prelazione, che consente la possibilità di riscattare il bene se le condizioni preliminari di compravendita siano diverse da quelle del preliminare pervenuto.

Per ciò che concerne la rinuncia esplicita, ai fini della sua validità è necessario che l’avente diritto sia venuto a conoscenza della vendita e sia stato messo nella condizione di valutare tutti gli aspetti favorevoli o meno dell’affare, in modo da poter effettuare una scelta consapevole. La legge prevede che l’atto di rinuncia abbia necessariamente una forma scritta.