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I proprietari di immobili o locatori che si trovino ad avere a che fare con cattivi pagatori ricorrono a due tipologie di sfratto: sfratto per finita locazione oppure sfratto per morosità. La seconda ipotesi è di sicuro la più frequente a causa della crisi economica, che sempre più spesso mette a dura prova la capacità di spesa degli inquilini.
Lo sfratto è temuto da entrambe le parti in causa perché spesso non è chiaro esattamente a cosa vanno incontro. Cerchiamo quindi di capire qual è la procedura di sfratto e come gestirla.
Si ricorre allo sfratto per finita locazione nei casi in cui l’inquilino non abbia lasciato l’immobile dopo la scadenza del contratto di affitto.
Il procedimento per convalida di sfratto ha inizio nel momento in cui il locatore intima all’inquilino di lasciare l’immobile e al tempo stesso lo cita in giudizio per ottenerne la convalida. Nella citazione occorre sempre avvertire l’inquilino che nell’ipotesi in cui non si presenti in giudizio oppure non faccia opposizione, il giudice convaliderà lo sfratto.
L’inquilino, comparendo in udienza, può proporre opposizione, ma questa si deve fondare su una prova scritta e su gravi motivi, in caso contrario il giudice emetterà un’ordinanza di convalida di sfratto, che sarà immediatamente esecutiva e non impugnabile. Invece con l’opposizione la causa prosegue con un ordinario procedimento.
I tempi di tale procedura si allungano nel momento in cui l’inquilino chiede una proroga della convalida di sfratto. La proroga potrà essere concessa a condizione che il Comune abbia un’alta densità abitativa o che si tratti di un capoluogo di provincia.
Il proprietario di un immobile ricorre invece allo sfratto per morosità nel caso in cui l’inquilino non paghi il canone d’affitto.
È un procedimento finalizzato a tutelare il locatore da un danno economico. La procedura di sfratto per morosità si articola in diverse fasi che è bene analizzare punto per punto:
- Lettera di pagamento:Il proprietario dell’immobile, per mezzo del proprio legale, invia una lettera per intimare il pagamento. Si tratta di un tentativo di risolvere in maniera bonaria il problema del mancato pagamento dei canoni di locazione.
È molto frequente che tale lettera non produca alcuna reazione nell’inquilino moroso e in questi casi il locatore procederà per vie legali.
- Lettera di sfratto ed udienza: Il legale del locatore redige un atto di intimazione di sfratto per morosità, comunemente chiamato lettera di sfratto. Questa lettera, unitamente all’atto di citazione, verrà notificata all’inquilino per mezzo di un ufficiale giudiziario.
Il locatore deve comparire all’udienza fissata dal giudice, eventualmente anche a mezzo del suo avvocato, e deve confermare lo stato di morosità, dandone una quantificazione precisa.
Nel caso in cui il locatore non compaia all’udienza, il procedimento non continua, ma viene dichiarato estinto dal giudice procedente.
Se l’inquilino non compare o non presenta opposizione alla convalida di sfratto per morosità, il giudice emette un’ordinanza di convalida, stabilendo un termine entro il quale procedere all’esecuzione di sfratto per mezzo di ufficiali giudiziari.
Presentandosi all’udienza, l’inquilino ha la possibilità di chiedere al giudice un “termine di grazia”, ossia un periodo di tempo entro il quale procedere al pagamento, mettendo fine allo stato di morosità.
In questi casi il termine concesso dal giudice generalmente arriva fino a 6 mesi, ma può essere superiore per determinate categorie di inquilini morosi: disabili, anziani con più di 65 anni, disoccupati e lavoratori in cassa integrazione. - Convalida ed esecuzione di sfratto:Nell’ipotesi in cui il giudice abbia deciso per la convalida di sfratto per morosità, emetterà anche un decreto con il quale ordina all’inquilino di pagare i canoni d’affitto non ancora versati al proprietario dell’immobile.
Se il locatore è comparso all’udienza, ma non ha corredato l’opposizione alla convalida di sfratto per morosità con le prove scritte che ne costituiscono il fondamento, il giudice può ordinare ugualmente l’esecuzione di sfratto. Al contrario, nel caso in cui l’opposizione dell’inquilino moroso sia completa e non presenti alcun vizio, il giudice esaminerà nel merito la stessa opposizione. Il decreto di convalida di sfratto rappresenta sempre titolo esecutivo, quindi è un atto idoneo per ottenere il rilascio coatto dell’immobile.
- Atto di precetto: Dopo la convalida di sfratto, può accadere che l’inquilino non solo continui a non pagare i canoni dovuti, ma si rifiuti di lasciare l’immobile. In questo caso il legale del locatore redigerà l’atto di precetto, che verrà notificato all’inquilino per ottenere il pagamento delle somme ancora dovute, ma anche per chiedergli di lasciare l’immobile entro 10 giorni dal termine stabilito dal giudice. L’atto di precetto contiene anche un avviso importante: il reiterato inadempimento dell’inquilino moroso comporterà l’esecuzione forzata per mezzo di ufficiali giudiziari.
- Preavviso di sloggio:Decorsi 90 giorni dalla notifica del precetto, senza che l’inquilino abbia pagato i canoni di locazione morosi o abbia lasciato l’immobile, l’avvocato del locatore redigerà un preavviso di sloggio, che verrà notificato all’inquilino a mezzo di ufficiale giudiziario.Tale preavviso contiene l’indicazione del giorno e dell’ora esatta in cui verrà eseguito lo sfratto. L’operazione potrà rendere necessario l’intervento di Carabinieri o Polizia e anche la collaborazione di un fabbro per cambiare la serratura. Avvenuto lo sloggio, l’ufficiale giudiziario redigerà un verbale di rilascio dell’immobile con il quale si certifica che lo sfratto ha avuto luogo e si dispone la custodia di tutti i beni mobili dell’inquilino che non sono stati prelevati.
Sebbene la procedura di sfratto sia piuttosto rapida, rimane molto complessa e richiede la redazione di numerosi atti e il rispetto di precise scadenze. Per il locatore che debba fronteggiare il problema della morosità dell’inquilino, è essenziale l’assistenza di un ottimo avvocato specializzato in diritto civile, per ottenere in tempi rapidi la liberazione del suo immobile.
